האם נכון לחתום על זכרון דברים לפני רכישת דירה
עו”ד נעמה שיף
שוקלים לקנות דירה? נראה לכם שמצאתם את עסקת חייכם? אל תמהרו לחתום על זכרון דברים. ואם בכל זאת החלטתם לחתום – דעו שמדובר במסמך מחייב לכל דבר ועניין אא”כ מדובר בנסיבות חריגות וקיצוניות מאוד.
בית המשפט המחוזי בת”א עמד על משמעותו של זכרון הדברים ברכישת דירה (47416-05-12 סימה (סימי) נורדמן נ’ אמנון־ארמונד ביטון).
סימה נורדמן חתמה על זכרון דברים לרכישת דירה מאחיה וגיסתה. בזכרון הדברים המפורט, הוסכם בין הצדדים כי הקונה רוכשת את הזכויות בדירה בעבור התחייבות להחזיר את המשכנתא שלקחו המוכרים, וכן מחילה על חוב של 100,000 דולר שחבים המוכרים לקונה. עתה המוכרים מנסים להתנער מהחוזה ומכאן תביעתה של הקונה לאכוף את החוזה.
לטענת המוכרים, בינם לבין הקונה היו הסכמות בע”פ שסותרות את החוזה בכתב. עוד טענו המוכרים כי הקונה ביקשה לבטל את החוזה שכן, למוכרים חוב כבד לרשויות המס שנרשם בגינו הערת אזהרה על הזכויות בדירה והקונה לא האמינה כי המשיבים יצליחו לפרוע את החוב כמתבקש בחוזה ולכן, ביקשה מהמוכרים לבטל את החוזה, והמוכרים הסכימו לכך.
המוכרים טענו כי הקונה ביקשה לבטל את החוזה לאחר חתימתו. טענה זו נדחתה ע”י ביהמ”ש שכן לא נחתם כל מסמך לפיו החוזה בטל.
לעומת זאת, ביהמ”ש קיבל את טענות הקונה וקבע כי זיכרון הדברים למכירת דירה שנחתם בין הקונה למוכרים תקף ומחייב ויש לרשום מכוחו הערת אזהרה לטובת הקונה.
עם זאת, דחה ביהמ”ש את בקשת הקונה למחוק הערות האזהרה שנרשמו לאחר חתימת זיכרון הדברים לטובת הבנק המממן ולטובת מיסוי מקרקעין מאחר והקונה ידעה על קיומן של הערות אלו טרם חתימה על זכרון הדברים וקיומן הוזכר מפורשות במסגרת זכרון הדברים. ביהמ”ש קבע כי הערות האזהרה שהיו רשומות קודם לחתימה על זכה”ד קודמות להערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקשת. עוד קבע ביהמ”ש כי הקונה לא יכולה להיכנס בנעלי המוכר ולהמשיך לשלם את המשכנתא שנטל המוכר, כפי שקבעו הצדדים בזכ”ד.
רוכשים רבים ממהרים לחתום על זכרון דברים ע”מ למנוע מכירתו של הנכס לאחר. ואולם, הפזיזות שבחתימה על זכרון דברים יש בה סכנות רבות. מלבד העובדה שבד”כ זכרון הדברים נעשה בד”כ ע”י הצדדים עצמם ברגע של להט לאחר שהנכס מצא חן בעיני הקונים הפוטנציאלים, הקונים חוששים לאבד את העסקה ולכן חותמים על סיכום דברים לקוני וזאת מבלי להיוועץ עם עו”ד ומבלי שנתבצעה כל בדיקה אודות זכויות המוכר בנכס ותקינות העסקה. יובהר כי זכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ועניין למרות שאינו כולל בתוכו את שלל ההיבטים כנדרש בעסקה במקרקעין, דבר שעלול להוות בעיה מקום בו הצדדים לא הסכימו ביניהם על חוזה המכר ותנאיו.
ואולם, במקרה אחר (בה”פ 9250-09-13 אבדן דוד נ’ בנימין חסון) הורה ביהמ”ש על בטלות זכרון דברים למכירת דירה על אף שהשתכלל בין הצדדים הסכם מחייב, הוחלט כי בנסיבות חריגות וקיצוניות הוכחו עילות לביטול ההסכם. במקרה הזה המבקשים את ביטולו של זכרון הדברים הם זוג קשישים שהתגוררו בחו”ל מס’ שנים ועם שובם לארץ חתמו על זכ”ד למכירת דירתם. ביהמ”ש קבע כי למרות שזכרון הדברים כלל את כל הפרטים המהותיים והחיונים לעסקה המבקשים שבו מותשים מטיסתם, מבלי שניהלו כל מו”מ לגבי מחיר הדירה, מבלי שידעו את שוויה לאחר היעדרותם הרבה ומבלי שניתנה להם השהות לבחון את פרטי העסקה ולהיוועץ עם עו”ד. לפיכך נקבע כי הוכחו עילות של עושק והטעייה המצדיקות את ביטול זכה”ד.
לסיכום, עסקת מקרקעין מטיבה ומטבעה כוללת היבטים רבים שיש לתת להם את הדעת במסגרת חוזה מכר מפורט. ראית נכס שמוצא חן בעיניך? פנה לעורך דין המתמחה בנושא ע”מ שהלה יבצע את הבדיקות הנדרשות בעסקה מסוג זה, יבדוק את זכויות המוכר בנכס ויגיע עם המוכר או בא כוחו לנוסח חוזה שמוסכם ומקובל על שני הצדדים. היה ובכל זאת החלטת על דעת עצמך לחתום על זכרון דברים ציין בו את הפרטים המהותיים: מחיר, מועדי תשלום, הצהרת המוכר כי הנכס בבעלות נקי משעבודים וכו’ וקבע בו שהוא יחייב את הצדדים אך ורק בכפוף להסכמה על נוסח חוזה המכר.עם זאת דע לך כי יתכנו מקרים חריגים בהם ביהמ”ש עלול להכריז על ביטולו של זכרון הדברים אף אם הוא עיגן בתוכו את כל הפרטים המהותיים והחיוניים לעסקה.
הכותבת היא עו”ד במשרד שוב ושות’ המתמחה בנדל”ן
